固定資産税の計算方法は?戸建てとマンションで安いのはどっち?

家を買いたいけど、気になってる物件の固定資産税っていくらかかるの?

戸建てとマンションの固定資産税はどちらが安いの?

住宅・不動産を購入したら、住宅ローン返済以外にも、毎年固定資産税も払わなければなりません。

のちのち負担になってしまわないように、不動産購入前に計算しておくと安心ですよね。

さらにマンションと戸建てで固定資産税の額も違います

購入後に後悔しないように、固定資産税の仕組みや計算方法について知っておきたいですね。

今回は固定資産税についてご説明していきます。

固定資産税とは?

固定資産税とは固定資産にかかる税金で、市町村が毎年1月1日に土地や家屋を所有している人に課税します。

“固定資産”は土地や家屋、償却資産のことです。

償却資産は、法人や個人事業主が所有するパソコンなどの備品や工場の機械などを指します。

個人の場合は土地と家屋が固定資産税の対象です。

土地と建物を分けて計算する

固定資産税は、土地と家屋で別々に計算をして、それを合算した金額を納税しなければいけません。

固定資産税の計算方法は以下です。

土地
課税標準額×税率1.4%

 

家屋、償却資産
固定資産税評価額×税率1.4%

土地も家屋も、もとになる金額に1.4%かけた金額が固定資産税額となりますが、

土地と家屋では「計算のもととなる金額の出し方」が違います

続いてそれぞれの計算方法を見てみましょう。

土地の固定資産税の計算式

土地の「課税標準額」に1.4%を掛けると、土地の固定資産税額になります。

例えば課税標準額が600万円だとすると

600万円×1.4%=8万4千円

となりますね。

「課税標準額」は「固定資産税評価額」とは違います!

固定資産税評価額→固定資産課税台帳に登録されている金額

課税標準額→課税するときに使う価格で、通常は固定資産税評価額より安い

土地の固定資産税には住宅用地の特例という減額があり、条件をクリアすれば1/6又は1/3になったりします

詳しくは後述します。

固定資産税評価額をもとに計算をすると固定資産税が高くなってしまいます!

必ず課税標準額で計算しましょう。

家屋の固定資産税の計算式

家屋の場合、固定資産税評価額で計算なので迷わなくて簡単ですね。

固定資産課税台帳に記されている価格に1.4%をかければ算出できます

固定資産税評価額は台帳以外にも、送られてくる固定資産税の納付書でも確認することができます。

固定資産評価額を1,000万円とした場合の計算は

1,000万円×1.4%=14万円

となります。

固定資産税は減額可能

住宅用地の特例という仕組みを使って固定資産税評価額から減額して算出することができます。

これも土地と家屋で計算方法が異なります。

住宅用地の特例…土地

小規模住宅用地と一般住宅用地の二種類があります

土地を住宅の敷地として使用している場合、下記のように固定資産税の軽減措置が受けられます。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準が1/6になる
  • 一般住宅用地(200㎡を超える部分):課税標準が1/3になる(建物の課税床面積の10倍にあたる面積まで)※店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であれば、全敷地について軽減措置が受けられる

土地が100㎡なら課税標準が1/6となり、固定資産税額も1/6となります。

土地が300㎡の場合は、200㎡分の課税標準が1/6になり、残りの100㎡分は1/3として計算されます

住宅用地の特例…家屋

家屋の場合は新築の物件のみ、期間限定で減額されます

期間は変更されることがあるので、その都度確認が必要です。

現在は平成30年3月31日までに新築で建てられた家屋が対象です。

下記の全てを満たすことで、120㎡以下の部分にかかる固定資産税は1/2に軽減されます。

  • 店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること
  • 居住部分の床面積が50~280㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40~280㎡)であること

減額される期間は、一般の住宅では3年、3階建て以上の耐火住宅では5年です。

建物が長期優良住宅の場合は、軽減措置の期間が長くなります。

一般の住宅で5年、3階建て以上の耐火住宅で7年減税措置が受けられますよ

マンションの固定資産税は?

マンションなどの集合住宅も計算方法は上記と同じです。

住宅用地の特例では、敷地全体の面積を居住用住戸の数で割った面積を用います。

ほとんどの場合で一戸あたりの土地面積は200㎡を下回っているので、課税標準が1/6になり場合が多いです。

マンションの居住部分の床面積は

専有部分の床面積+共用部分を各戸の専有部分の床面積の割合で按分した分の面積

で計算します。

こちらも新築マンションの場合、建物部分の特例措置は5年間固定資産税の1/2が減額されます。

マンションと戸建て、固定資産税が安いのは?

結論から言うと、長い年月をかけて支払う固定資産税の総額は…

一戸建ての方が固定資産税は安くなります!

不動産を購入するときは、土地と建物を購入しています。

一戸建ての場合は敷地全てを購入しているのに対し、マンションでは敷地全体を所有者全員で分け合うことになるため、一戸あたりの土地が占める金額が小さくなります

しかし、固定資産税の軽減措置は、土地に対する軽減措置の方が多くなっています

宅地の軽減措置は200㎡までの部分については1/6になり、それがずっと続きます。

一方で、建物の軽減措置は、新築という条件がある上に、1/2になるのは期限があります

さらに償却期間がマンションと戸建てで価値の下がり方が異なります。

鉄筋コンクリート造のマンション→47年

木造の一戸建て→22年

木造は価値が下がりやすく、マンションは下がりづらいことが分かりますね。

これにより、戸建てはマンションよりも固定資産税の減少が早く建物についての固定資産税の総額が少なくなるのです。

どのように暮らしたいか、考え直してみよう

マイホームを購入するときには、金額が一番大きい住宅ローンばかりを気にしてしまいがちです。

しかし、固定資産税や修繕費など、物件価格以外にもさまざまな費用がかかってくるものです。

条件によっては都市計画税も納税しなけれならない人もいます。

固定資産税額だけで言えば戸建ての方がお得です。

しかし、マンションは駅近物件が多いため利便性が高く、管理費や修繕積立金の負担があるものの、その費用を支払っていることで共有部分がキレイな状態で維持されます。

戸建ては建物の価値が22年という短い期間で下がっていくということは、建物自体の老朽化も速いということです

固定資産税が安い分、メンテナンスコストがかさんでしまう可能性もあります。

最終的には「あなたがどのような生活をしたいか?」に尽きます。

固定資産税などの諸費用もも含めて予算内に収まるかのか、きちんと計算して購入しましょう!

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